日商簿記1級経理マンのテツオです。
私事で恐縮ですが、この度子供が産まれることになりました。
子育てに向けた準備を色々進めており、その1つとして引越があります。
現住居が手狭なのと、義両親の近くに住んで子育て支援を全力土下座でお願いするための引越しですね。（義両親には足を向けて寝れません。感謝あるのみ。）
引越にあたり、新居の初期費用を抑えようと思い、リベ大両学長（@freelife_blog）の動画を見て勉強し、賃貸借契約に臨みました。
一部失敗もありましたが、結果的に初期見積から10万円以上の削減が出来たので、成功要因と次回への反省点を記録に残したいと思います。
元動画：第135回【10万円以上安くできる】賃貸物件をお得に借りるテクニックまとめ【保存版】【お金の勉強 初級編】
まずはこちらをご覧ください。賃貸物件の初期費用を抑える珠玉のテクニックが様々載っています。
正に有料級の情報で、それを無料で提供されているリベ大両学長（@freelife_blog）には感謝しかないです。
動画のネタバレを防ぎつつ、内容を簡単にまとめると以下の通り。
絶対拒否すべき項目
- 書類作成費
- 簡易消火器
- 害虫駆除費・抗菌・室内消毒
- 安心入居サポート
これらは契約に必須ではない、オプション項目のため、基本的には外すことが可能です。
特に下げやすい項目
- 仲介手数料
- 火災保険
仲介手数料は法令で上限が決まっていること、また火災保険は自身で加入することで金額を下げることが可能です。
交渉の余地がある項目
- 賃料・共益費
- 敷金・礼金
- ハウスクリーニング
- 鍵交換代
- 保証会社加入料
これらは基本的に必要ですが、交渉をすれば下げられる可能性のある項目です。
不人気物件であれば交渉が通る確率は高くなると思います。
著者の初期見積と交渉実例
ここからは私の実例になります。
素人が悪戦苦闘している様をお楽しみください（笑）
初期費用見積り（初回）
まずはSUUMOで新居探しを実施。目ぼしい物件を見つけ、内覧申込。
内覧の際に初期費用の見積も一緒に持ってきて貰うことにしました。
身バレを防ぐために細かい金額は変えていますが、内容は以下の通り。
| 費目 | 金額 |
| 賃料・共益費（日割） | 2万円 |
| 賃料・共益費（前払） | 8.5万円 |
| 仲介手数料（1.1ヶ月分） | 8.9万円 |
| 家財保険料 | 2.5万円 |
| 鍵交換費用 | 2万円 |
| 防虫・消毒費用 | 2万円 |
| 賃貸保証料 | 4.4万円 |
| 安心入居サポート | 1.7万円 |
| 合計 | 32万円 |
敷金礼金0円物件を選んだのですが、それでも合計32万円、高いですよね～。
これを何とか削減すべく、交渉を試みました。
家財保険料
まずは家財保険料。不動産屋が紹介する保険は必須ではなく、自分で選ぶことが可能ということで、遠慮なくネットから申込。
私が加入したのは元動画でも紹介されていた、「日新火災 お部屋を借りる時の保険」。
保証内容を良いものに変えながら2.5万円→1.6万円（2年間）に削減し、まずは1万円削減に成功です。
安心入居サポート
鍵が壊れた時のサポートとか見守りサービスとか、どう考えても必要なサービスではなかったので、外してくれと頼んだところ、
こちら契約にあたり必須のサービスとなっています。
外すのなら別の不動産会社に頼んでください。
（#^ω^）ﾋﾟｷﾋﾟｷ
若干意訳しましたが、上記の通り断られてしまったので、泣く泣くサービスを付けました。
別の不動産屋にする選択肢もあったのですが、後述の賃料削減に成功したことと、不動産屋を選び直している間に他の人に部屋を取られるリスクを考えて呑むことにしました。
防虫・消毒費用
自分でバルサン焚けば良いので、このオプションを削除。
不動産屋もOKで、2万円の削減に成功です。
賃貸保証料
保証会社が3社あり、最も高い会社での見積もりでしたが、審査が一番厳しいが最も保証料の安い会社で審査が通り、1万円の削減となりました。
ここで大手企業会社員の信用力が発揮されるとは、嬉しい誤算でした。
賃料・共益費
ここは交渉というより単純に相談した結果ですが、賃料・共益費を1ヶ月無料（フリーレント）として貰うことが出来ました。
なんと8.5万円の削減です。
現住居の退去時期を考えると、入居時期が大家の望む時期に出来なかったので、契約時期をずらせないか相談したところ、不動産屋から1ヶ月フリーレントの提案を受け、大家と交渉して貰いました。
結果フリーレントが通りました。
困り事を真摯に相談することで不動産屋を味方に付けることが出来た事例ですね。
仲介手数料
仲介手数料は賃借人が家賃の1.1ヶ月分（税込）負担することが通例となっていますが、実は「賃借人が同意しない限り、家賃の0.55ヶ月（税込）が上限」と法律で決まっているんですね。
元動画でも触れられていましたが、私も実際に法律を調べました。
宅地建物取引業法
（報酬）第四十六条
宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関して受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところによる。
宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額（国土交通省ガイドライン）
第四 貸借の媒介に関する報酬の額
~中略~
居住の用に供する建物の賃貸借の媒介に関して依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、当該媒介の依頼を受けるに当たつて当該依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の一月分の〇・五五倍に相当する金額以内とする。
難しい言葉で書いていますが、ポイントは2点です。
- 宅建業法46条に「仲介手数料の上限は国土交通省ガイドラインに沿うこと」と記載
- 国土交通省ガイドラインで、「賃借人の承諾を得ない限り」賃借人から受け取る仲介手数料は家賃の0.55ヶ月分を上限とする、と規定
法律を調べて驚きました。
税込1.1ヶ月が当たり前になっていますが、思いっきり税込0.55ヶ月が上限って書いてあるんですよね（汗）
ここのミソは「賃借人の同意がない限り」という一文。
普通、賃借人はこの情報を知らないので、1.1ヶ月で見積りを通して契約することで、知らず知らずのうちに「この条件で同意させられた」状態になっているんですね。
流石不動産屋汚い
しかし私は動画と法律で勉強して上限が0.55ヶ月であることを知りました。
これを武器に交渉を行ったところ、
当社の契約条件は仲介手数料1.1ヶ月分となっております。
この条件で同意できなければ別の不動産屋を探してください。
（#^ω^）ﾋﾟｷﾋﾟｷ
あえなく撃沈しました（笑）
あくまでも二者間の契約なので、お互いが同意出来なければ仲介手数料の削減は出来ないんですね。当然ですが。
他の不動産屋に頼むことも考えましたが、以下の理由で条件を呑むことにしました。
- フリーレント交渉で働いてくれたこと
- 他の不動産会社がフリーレント交渉を行えるか不明であること
- マンション供給が少ない地域で、代替物件がほぼ存在しないこと（住むことが優先）
感謝の気持ちを込めて払いましょう（泣）
初期費用（交渉後）
| 費目 | 交渉前 | 交渉後 |
| 賃料・共益費（日割） | 2万円 | 2万円 |
| 賃料・共益費（前払） | 8.5万円 | 0円 |
| 仲介手数料（1.1ヶ月分） | 8.9万円 | 8.9万円 |
| 家財保険料 | 2.5万円 | 1.6万円 |
| 鍵交換費用 | 2万円 | 2万円 |
| 防虫・消毒費用 | 2万円 | 0円 |
| 賃貸保証料 | 4.4万円 | 3.4万円 |
| 安心入居サポート | 1.7万円 | 1.7万円 |
| 合計 | 32万円 | 19.6万円 |
賃料・共益費のフリーレントの貢献が大きく、12.4万円削減することが出来ました。
初期費用を大幅削減すると共に、無事新居ゲットです！
反省点も多々ありましたが（汗）
成功要因・反省事項振り返り
ここからは成功要因と反省事項の振り返りです。
成功要因
やはり事前の知識は必要で、動画で勉強することで、何が外せて何が外せないのか知ることが出来ました。
それにより正確に交渉を行うことが出来ました。（知らないと交渉を行う発想すら出てこないですからね。）
ただ、それ以上に大きかったのは、真摯に悩みを相談することで不動産屋を味方に付けたことです。
契約は人と人で行うことなので、最初から「費用削減するぞ」「ボッタクリの不動産屋をやっつけるぞ」というスタンスでは上手くいくものもいかないでしょう。
「新居探しのパートナー」として向き合うことで、不動産屋も「よっしゃ、動いてやるか」と思うのではないでしょうか。（甘いですかね 笑）
もちろん妄信は禁物ですが、1人の人間として真摯に向き合うことは必要だと思います。
反省事項
順序ミス。反省点はこれに尽きますね。
今回、安心入居サポートや仲介手数料1.1ヶ月は契約の必須条件と言われ、交渉失敗しました。
これは不動産屋間で相見積もりを取らず、最初に内見申込をした不動産屋に即申込をしたことで、不利な交渉となってしまったことが要因です。
元動画でも触れられていますが、内見→相見積もり→条件の良い不動産屋と必要な箇所を交渉→申込とすれば更に初期費用を抑えることが出来たかも知れません。
今回はマンション供給が少ない地域で、子育て環境を整えるための引越だったので、住むことを優先しました。
次回引越の際はこの点に注意して新居探しをしたいと思います。
おわりに
本日は賃貸契約の初期費用を抑える方法と著者の実例の紹介でした。
特に、仲介手数料は家賃の0.55ヶ月（税込）が上限というのはあまり知られていないと思うので、是非私の失敗を活かして交渉成功していただければと思います。
ありがとうございました。
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