住宅ローンは地獄の第一歩?危険な住宅ローンの組み方とその回避方法

マネー論

日商簿記1級経理マンのテツオです。

皆様は持家派、賃貸派、どちらでしょうか。

私はどちらかと言うと持家派ですが、住宅は基本的に住宅ローン(借金)を組んで取得するものであるため、慎重に慎重を重ねて検討をしております。

 

さて、先日ヤフーニュースで「年収1200万円夫婦が、4000万円の住宅ローンで「地獄を見た」ワケ」という記事を目にしました。

年収1200万円夫婦が、4000万円の住宅ローンで「地獄を見た」ワケ(現代ビジネス) - Yahoo!ニュース
筆者は、都内でフィナンシャルプランナーをしていますが、住宅ローンの返済に困って相談にやってくる人が後を絶ちません。金利は「史上最低」の水準を維持しているにもかかわらず、返済がきついと悩んでいる人が増 - Yahoo!ニュース(現代ビジネス)

 

普通年収1200万円もあれば4000万円の住宅ローンなんて大して苦も無く返せる筈ですが、記事を読んでなるほど、と納得。

今回は住宅ローンを組む際に気を付けるべき点、危険な住宅ローンの組み方を回避する方法について考察したいと思います。

 

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ケース1:年収1200万円 43歳Fさんの場合

  • 購入時の年齢:43歳
  • 住宅ローン額:4,000万円(頭金300万円)
  • 世帯年収:1,500万円(43歳時点)

Fさんは住宅取得(43歳)時点で年収1,200万円、奥さんもパートをしており、世帯年収は非常に高いです。

ローン、教育費、生活費を支払ってなお、外食や旅行を楽しむ余裕があるレベルだったそうです。

しかし、定年後は年収が300万円に激減、ローンの支払を続けながら生活を続けていく内に3年で退職金が底を尽き、息子さんに助けを求めるようになってしまったようです。

 

どう考えてもおかしい件について

正直自業自得としか思えないこのケース、この人は現役時代に何をしていたのでしょうか?

退職金がいくら出たかは知りませんが、高年収で定年まで企業勤めを続けたのであれば、1000万円は軽く出ているでしょう。

それが3年で底を付くというのも良く分かりませんが、現役時代の貯蓄+退職金でローンの残債を賄うくらいの準備をして来なかったのでしょうか?

 

定年後に年収が減ることは誰にも訪れること、43歳で住宅を取得したのであれば、当然それを考慮して返済計画を考えるべきです。

この方はおそらくそういったことを考えずに現役時代浪費を続け、定年後にそのツケを支払ったのでしょう。

 

この事象から得られる気付きは以下3点。

  • 自分が大きな借金をしていることを自覚すること
  • 返済までの地に足のついた計画を作ること
  • 生活費を抑えて貯蓄等で備えをしておくこと

特に住宅ローン返済が定年後も続く場合は要注意ですね。

 

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ケース2:年収900万円 30歳Oさんの場合

  • 購入時の年齢:30歳
  • 住宅ローン額:5,000万円(頭金なし)
  • 世帯年収:900万円(30歳時点)

続いては30歳のOさんのケース。私とほぼ条件は同じですね。

世帯年収は900万円、30歳としてはそれなりに高い方。35年ローンを組んだとしても完済時65歳、定年と同時期にローン終了といったところでしょうか。

 

住宅ローン額は少し高いと感じますが、将来の昇給も考えると破綻するレベルではないと思います。

しかし、待望の第一子誕生で状況が急変。奥さんが体調を崩し育児で手一杯、退職することとなり世帯年収は600万円に大幅ダウン。

完全に家計に火が付き、購入から3年程でマイホームを手放すこととなりました。

 

環境の変化は誰にも訪れること

この事象は私自身にも訪れる可能性がある話であり、身につまされました。

子供を望むのであれば、共働きを前提とした返済計画を組むのはリスクが高すぎるということです。

 

無事奥さんが復職出来れば良いですが、このケースのように退職する場合もある、復職しても時短勤務の場合は復職前の6割程度の給与になることが多い。

 

そこに養育費が加わるので、家計はかなり苦しくなると思います。

その状態でも余裕を持ってローンを返済出来るか、ボーナスに頼らずに月々の給与でやっていけるか、それが返済計画を組む際のポイントになると思います。

 

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危険な住宅ローンの組み方を回避する方法

ヤフーニュースの登場人物が本当に存在しているかも分かりませんが、住宅ローンは大きな借金である以上、住宅取得は慎重に慎重を重ねるべきであると考えます。

 

ではどのようにすれば危険な住宅ローンを回避出来るのか?

私は以下2点が重要であると考えます。

  • 環境激変リスクを洗い出すこと
  • 環境激変リスクが顕在化しても返済可能な返済計画を組むこと

 

環境激変リスク

先のケースで見てきたような、環境激変リスクを洗い出すことがまずは必要です。

私の考える主な環境激変リスクは以下。

  • 夫のボーナスカット、リストラ、病気、定年等による収入減
  • 妻の退職、時短勤務による収入減
  • 子供の養育費増(塾費用、私立大学、1人暮らし、就職失敗でニート化、etc)
  • 子供の病気
  • 両親の介護
  • 住宅ローン金利の上昇
  • 天変地異による住宅の破損、修復、引越

 

ざっと考えるだけでもこれだけのリスクが存在します。

現在の家計だけを考えて、楽観的な見立てだけで住宅ローンを組むのは非常に危険です。

特に日本の住宅の場合、住宅ローン残高>資産価値となる場合が多く、家を売ってローンだけが残るということも有り得ます。

 

上記リスクに対して、いくつかの環境激変リスクが顕在化しても返済可能な住宅ローンとすること、それが危険な住宅ローンを避けるキーであると考えます。

 

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終わりに

散々住宅ローンに関するネガティブな情報を書きましたが、庶民が住環境を向上させるにはやはりローンを組んで持家を取得することが一番の近道です。

賃貸では超高級な家賃を支払わなければ持家の住環境には届きませんからね。

 

■住環境向上の一例

  • 家中どこにいても暖房のある「全館床暖房」
  • 家中快適な空気を保つ「全館空調・第一種換気」
  • 「太陽光発電・蓄電池」で停電時にも安心
  • 「最新型のシステムキッチン」で楽々料理
  • 「広いLDK」で伸び伸び暮らす

 

家族の生活の容れ物である住宅、快適であることに越したことはないですし、私も住環境は向上させたいと考えています。

 

しかし、借金をして取得するものである以上、リスクを洗い出し、それに備えることは必須であると考えます。

本記事が住宅を購入しようと考えている方の参考になれば幸いです。

 

ありがとうございました。

 

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